Makler spielen eine wichtige Rolle bei der Suche, dem Kauf oder Verkauf von Immobilien. Sie unterstützen ihre Kunden durch ihre Expertise und ihre Kenntnisse des Immobilienmarktes. Diese Dienstleistungen sind jedoch nicht kostenlos, und die Maklergebühren können beträchtlich sein, oft im Bereich von mehreren tausend Euro. Ein neues Gesetz, das 2020 in Kraft trat, änderte die Art und Weise, wie diese Gebühren zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Dieser Artikel beleuchtet die Hintergründe der Maklergebühr, die gesetzlichen Bestimmungen und wichtige Aspekte, die sowohl Käufer als auch Verkäufer beachten sollten.
Die Maklergebühr, auch Maklerprovision genannt, ist eine erfolgsbasierte Vergütung, die ein Makler nach dem erfolgreichen Abschluss eines Kaufvertrags erhält. Die Höhe der Gebühr wird prozentual vom Verkaufspreis der Immobilie berechnet und hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Gemäß § 652 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) wird die Maklergebühr fällig, sobald der Makler einen Käufer oder Mieter für eine Immobilie findet und ein Vertrag abgeschlossen wird. Zusätzliche Kosten müssen nur erstattet werden, wenn dies vorher schriftlich vereinbart wurde. In der Regel muss die Maklergebühr innerhalb von zwei Wochen nach Abschluss des Kaufvertrags gezahlt werden, wie im Maklervertrag festgelegt.
Das neue Gesetz zur Provisionsaufteilung (§ 656a bis § 656d BGB) trat am 23. Dezember 2020 in Kraft und verlangt, dass die Maklergebühren zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden. Der Verkäufer muss mindestens 50 % der Provision übernehmen.
Bei einer Doppelprovision, bei der der Makler sowohl den Käufer als auch den Verkäufer vertritt, gibt es keine festgelegte Reihenfolge der Zahlung. Beide Parteien zahlen die vereinbarte Maklergebühr nach erfolgreichem Vertragsabschluss an den Makler. Hat nur eine Partei den Maklervertrag abgeschlossen, zahlt zuerst der Auftraggeber und anschließend die andere Partei. Beispielsweise würde bei einem Hausverkauf zunächst der Verkäufer und dann der Käufer bezahlen.
Damit der Makler Anspruch auf die Maklergebühren hat, müssen bestimmte Kriterien erfüllt sein:
1. Ein schriftlich abgeschlossener Maklervertrag muss vorliegen.
2. Der Makler muss seine Tätigkeit nachweisen können.
3. Ein notariell beglaubigter Kauf- oder Mietvertrag muss geschlossen sein.
4. Der Vertragsabschluss muss eindeutig auf die Maklertätigkeit zurückzuführen sein.
5. Der Makler darf keine Fehler begangen haben, die den Vertrag ungültig machen könnten (z.B. fehlende Belehrung des Käufers/Verkäufers über das Widerrufsrecht).
Fehlt eines dieser Kriterien, hat der Makler keinen Anspruch auf die Maklergebühren.
Seit 2020 muss der Maklervertrag in Textform abgeschlossen werden. Mündliche Vereinbarungen oder per Handschlag besiegelte Verträge sind nicht mehr gültig. Die Vereinbarung zwischen Makler und Kunde muss mindestens in Form einer einfachen E-Mail schriftlich vorliegen.
Die Maklergebühr deckt eine Vielzahl von Aufgaben ab, die über die Vorstellungen der meisten Menschen hinausgehen. Insbesondere beim Immobilienverkauf übernimmt der Makler viele Aufgaben des Verkäufers. Diese Tätigkeiten umfassen:
1. Bewertung der Immobilie: Zustand, Ausstattung und Lage der Immobilie werden bewertet, und der Angebotspreis wird in Absprache mit dem Eigentümer festgelegt.
2. Erstellung eines Exposés: Ein professionelles Exposé wird erstellt und auf relevanten Kanälen beworben.
3. Kommunikation mit Kaufinteressenten: Der Makler übernimmt die Kommunikation mit potenziellen Käufern.
4. Durchführung von Besichtigungen: Besichtigungen der Immobilie werden organisiert und durchgeführt.
5. Preisverhandlungen: Der Makler verhandelt mit dem Käufer über den Kaufpreis oder bespricht mögliche Preisänderungen mit dem Verkäufer.
6. Beschaffung notwendiger Dokumente: Alle notwendigen Dokumente wie Energieausweis, Grundbuchauszug und Flurkarte werden beschafft.
7. Bonitätsprüfung: Der Makler prüft, ob der Käufer in der Lage ist, den Kaufpreis zu zahlen.
8. Kaufvertragsbesprechung: Der Kaufvertrag wird mit Verkäufer und Käufer besprochen und auf Richtigkeit überprüft.
9. Begleitung zum Notar: Der Makler begleitet den Verkäufer zum Notar oder vertritt ihn als Bevollmächtigter.
10. Übergabe der Immobilienschlüssel: Die Schlüsselübergabe an den Käufer wird organisiert.
Der Zeitaufwand für einen privaten Hausverkauf beträgt etwa 80 Stunden. Der Makler verbringt viel Zeit mit Anfragen bei Behörden, der Erstellung von Immobilienanzeigen und der Koordination aller beteiligten Parteien wie Notaren, Hausverwaltungen und möglichen Mietern oder Käufern. Die Maklergebühren decken auch laufende Kosten wie Fahrtkosten, Ausgaben für Anzeigenschaltung und die Miete für das Büro.
In Deutschland ist die Höhe der Maklergebühren nicht gesetzlich festgelegt, außer bei der Vermittlung von Mietverträgen, wo die Gebühr auf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer begrenzt ist. In allen anderen Fällen können die Parteien die Maklergebühr frei verhandeln. Im Durchschnitt beträgt die Maklergebühr etwa 3,57 % für den Verkäufer und den Käufer, abhängig vom lokalen Immobilienmarkt und dem jeweiligen Bundesland.
Vor 2020 war es üblich, dass der Käufer die gesamte Maklergebühr trug, insbesondere wenn der Verkäufer eine provisionsfreie Tätigkeit mit dem Makler vereinbart hatte. Seit dem 23. Dezember 2020 müssen die Maklergebühren jedoch zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Derjenige, der den Makler beauftragt hat, muss mindestens die Hälfte der Gebühren zahlen. In den meisten Fällen einigen sich Käufer und Verkäufer auf eine 50-50-Aufteilung.
Beim Hauskauf gelten dieselben Regelungen wie beim Hausverkauf. Die Maklergebühren werden in der Regel zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Seit 2015 regelt das Bestellerprinzip die Maklergebühren bei Vermietungen. Das bedeutet, dass derjenige, der den Makler beauftragt, ihn auch bezahlen muss. Dieses Gesetz soll Mieter finanziell entlasten. In der Praxis zahlen seitdem in der Regel 98 % der Vermieter die Maklergebühr.
Unter bestimmten Umständen können die Maklergebühren steuerlich abgesetzt werden. Wenn die erworbene Immobilie als Kapitalanlage geplant ist, kann der Eigentümer die Maklergebühr als Anschaffungskosten geltend machen. Die Gebühr wird zum Kaufpreis der Immobilie addiert und über die Jahre linear abgeschrieben. Vermieter können die Maklergebühren bei der Steuer angeben, da diese bei einer Neuvermietung als Werbungskosten gelten. Für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie als Privatperson gibt es jedoch keine steuerlichen Begünstigungen.
Der einfachste Weg, die Maklergebühren zu umgehen, besteht darin, keinen Makler zu engagieren. Immobilienverkäufer müssen dann jedoch umfangreiche und bürokratische Aufgaben selbst übernehmen. Als Vermieter kann man sich auf Mietgesuche konzentrieren und auf die Beauftragung eines Maklers verzichten. Eine Alternative besteht darin, eine Immobilie "von privat" zu kaufen oder zu mieten, was jedoch einen höheren bürokratischen Aufwand mit sich bringt. Manchmal versuchen Interessenten, den Makler zu umgehen, indem sie direkt den Eigentümer kontaktieren. Dies entbindet sie jedoch nicht von der Zahlung der Maklergebühr, sofern der Makler nachweisen kann, dass er die Interessenten vermittelt hat.
Verkäufer und Makler können beispielsweise eine Festprovision oder eine Mehrerlösklausel vereinbaren, bei der der Makler eine Zusatzprovision erhält, wenn ein bestimmter Kaufpreis überschritten wird. Der Makler kann auch eine höhere Gebühr verlangen, wenn der Wert der Immobilie so niedrig ist, dass er seine Kosten nicht anders decken könnte.
Der Makler darf keine Gebühren erheben bei öffentlich gefördertem oder preisgebundenem Wohnraum. Ebenso darf er keine Gebühren verlangen, wenn er durch wirtschaftliche Verflechtungen, etwa als Eigentümer der Immobilie, nicht neutral ist.
Bei Neubauprojekten war es früher üblich, dass der Käufer keine separate Maklergebühr zahlte, da der Bauträger die Vermittlungskosten durch Einrechnung in den Verkaufspreis abdeckte. Durch die Neuregelung der Maklergebühren können Verkäufer ihren Anteil an den Gebühren verringern, indem sie diesen in den Verkaufspreis einpreisen.
Zusätzlich zu den Maklerkosten fallen weitere Kaufnebenkosten an. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, die abhängig vom jeweiligen Bundesland ist und Kosten für den Notar, die sich auf ca. 2,5 % des Kaufpreises belaufen.
